(499) 408 50 87

+7(963) 643 20 84

 

info@sud-advokat.com

101000,Москва,ул.Малая Лубянка,д.16
141407, Московская обл., г.о.Химки, Новокуркино, ул.Молодежная, д.76

Судебные споры, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

  Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В соответствии с ч.2 ст.27 данного закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3  статьи 4.

   При рассмотрении дел по спорам, возникающих из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004г.№214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора суд исходит из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки действительно имелся договор участия в долевом строительстве. то к сделке применяются положения Федерального закона №214-ФЗ. К отношениям, вытекающим из договоров, заключенных гражданами исключительно для личных, семейных нужд, применяется законодательство о защите прав потребителей.

   Остановлюсь на некоторых самых актуальных спорах, рассматриваемых судами.

    Рассмотрение требований о признании права собственности .

1. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению. если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

    В случае, если обязательства по уплате цены договора участия в долевом строительстве исполнены в полном объеме, но в определенный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен и строительные работы застройщиком прекращены, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ответчиком не представлены, то истцы на основании статей 128, 130 ГК РФ, статьи 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вправе до окончания строительства дома требовать признания за ними права на незавершенный строительством объект.

2.Нарушение застройщиком положений Федерального закона  от 30.12.2004г.№214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру.

  Если между застройщиком и гражданином заключен не договор участия в долевом строительстве, а, например, предварительный договор купли-продажи квартиры, дом построен и введен в эксплуатацию, но право собственности на квартиру гражданин зарегистрировать не может, то он может обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. 

3.В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

  В случае, если гражданин заключил предварительный договор участия в долевом строительстве, профинансировал строительство дома в целях приобретения квартиры в собственность, строительство дома завершено, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора, дом не введен в эксплуатацию, установленный предварительным договором срок завершения строительства истек, то суд вправе удовлетворить требование гражданина о признании за ним право собственности на квартиру, руководствуясь ст.ст. 130, 218 ГК РФ, статьей 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьей 15, 16, 18 Жилищного кодекса РФ.

4. Требования лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

  В случае, если между гражданином и застройщиком заключен договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, свои обязательства по уплате цены квартиры гражданин выполнил полностью, однако в нарушение условий предварительного договора купли-продажи застройщик обязанность по передаче квартиры в собственность в предусмотренный договором срок не исполнил, жилой дом в эксплуатацию не введен, то признание права собственности на объект незавершенного строительства возможно по решению суда, что следует из положений статей 12, 128, 130 ГК РФ.

            Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве.

1. Следует подчеркнуть, что неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании ч.2 ст.6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а не положений Закона РФ "О защите прав потребителей".

2. Поскольку неустойка, уплачиваемая в случае нарушения срока передачи объекта долевого стоительства в соответствии с частью 2 статьи 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, то ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон. Стороны в договоре вправе предусмотреть иной размер неустойки, однако он не может быть ниже размера, установленного законодательством.

3. Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства.  От уплаты неустойки за нарушение срока не освобождает застройщика и вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.

4. Период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства, и днем подписания передаточного акта.

5. Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством, а именно статьей 451 ГК РФ.

6. В случае установления судом факта злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок, то суд может отказать во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

7. Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Причем неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств. Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений.

                                                 Компенвация морального вреда

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. (ст.15 Закона РФ "О защите прав потребителей") Размер денежной компенсации морального вреда определяется судом по правилам, установленным статьей 1101 ГК РФ, в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием для возмещения вреда.

                                               Расторжение договора участия в долевом строительстве 

 В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с ч.2 ст.9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Неустойка, предусмотренная ч.2 ст.6 данного закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.

  При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно ч.4 ст.9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

 В соответствии с ч.2 ст.9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае расторжения договора участия по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 данной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

  Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

  Убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", подлежит возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.

          По требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению,

предъявленными гражданами- участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соотивествии со статьей 28 (пункт5) Закона РФ "О защите прав потребителей".

       Обязанность по возмещению убытков в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, лежит на застройщике.

Добавить комментарий

Новости законодательства
17.11.2017
Пленум Верховного суда принял постановление о родительских правах

В постановлении Пленума ВС говорится о том, на каких основаниях можно лишить родительских прав, когда необходимо изъять ребенка из семьи и в каких случаях нужно прислушаться к его мнению.

...
читать полностью >>>
20.02.2017
Верховный суд РФ выпустил первый обзор практики за 2017 год.

- На отношения между банком и его клиентом (вкладчиком) по возврату денежных сумм и выплате неустойки п.5 ст.28 Закона РФ от 7.02.1992г.

...
читать полностью >>>
все новости >>>